La inmobiliaria comercial europea Carmila ha cerrado el ejercicio 2025 con unos resultados que confirman la solidez de su modelo de negocio y su capacidad para generar crecimiento rentable en un entorno exigente. La compañía registró un beneficio recurrente por acción (EPS) de 1,81 euros, lo que supone un incremento del 8,7% respecto a 2024 y supera sus propios objetivos.

Con una cartera valorada en 6.700 millones de euros y presencia en Francia, España e Italia, Carmila —cotizada en Euronext Paris bajo el régimen francés de sociedades inmobiliarias cotizadas (SIIC)— reafirma su estrategia basada en tres motores de crecimiento: orgánico, inversor e innovador. El resultado es un ejercicio que la propia compañía define como “un año de crecimiento rentable”.

El ingreso neto por rentas (NRI) ascendió a 403,1 millones de euros, un 8,8% más que el año anterior, impulsado por la combinación de estas tres palancas estratégicas. El EBITDA alcanzó los 344,5 millones de euros, un 9,8% más, elevando el margen hasta el 79,3%. Por su parte, el beneficio neto atribuible a los propietarios (IFRS) fue de 185,5 millones, mientras que el beneficio recurrente (EPRA) se situó en 254,7 millones.

Tres motores de crecimiento que refuerzan el modelo

El primero de los pilares, el crecimiento orgánico, aportó un 3,5% adicional al ingreso neto por rentas, superando en 110 puntos básicos la indexación. Este desempeño refleja la fortaleza comercial de sus activos y la intensa actividad de arrendamiento: en 2025 se firmaron 893 nuevos contratos, con la incorporación de 37 nuevas marcas y la expansión de operadores existentes.

Los centros gestionados por Carmila —muchos de ellos anclados a hipermercados Carrefour— se consolidan como “Local LifeHubs”, espacios que combinan comercio, restauración, servicios sanitarios, ocio y eventos. El grupo registró un aumento del tráfico del 1% y un crecimiento de las ventas de los inquilinos del 1%, con especial dinamismo en España (+4,9%). La tasa de ocupación financiera alcanzó el 96,5% y el ratio de cobro se situó en un récord del 97,8%.

El segundo motor, el crecimiento por inversión, añadió un 5,3% al NRI gracias, entre otros factores, a la exitosa integración de Galimmo, adquirida en julio de 2024 por 300 millones de euros. La operación resultó inmediatamente generadora de valor, con una rentabilidad del 10% y una tasa interna de retorno superior al 40%. Además, la compañía ejecutó desinversiones por 69 millones de euros en línea con los valores de tasación, confirmando la liquidez y calidad de su cartera.

El tercer pilar, la innovación, aportó 27 millones de euros al beneficio recurrente, un 14% más que en 2024. Bajo este eje, Carmila ha desarrollado nuevas fuentes de ingresos de alto margen y baja intensidad de capital, como Specialty Leasing, Retail Media, servicios de marketing y el despliegue de infraestructuras Next Tower (antenas 5G y monetización de Wi-Fi). La reciente alianza estratégica con Carrefour, JCDecaux y Unlimitail para impulsar Carmila Retail Media refuerza su apuesta por monetizar el tráfico y los datos de sus centros.

Solidez financiera y creación de valor para el accionista

La fortaleza operativa se apoya en una estructura financiera robusta. A cierre de 2025, la ratio EPRA LTV se situaba en el 38,8% y la deuda neta/EBITDA en 7,3 veces. La compañía mantiene un coste medio de deuda del 3% para 2025 y 2026, con una madurez media de 4,3 años. Durante el ejercicio, amortizó anticipadamente 413 millones de euros en bonos y emitió con éxito una nueva obligación a siete años por 300 millones, con una elevada sobredemanda.

En términos de valoración, la cartera inmobiliaria registró un aumento del 1,3% en términos comparables, alcanzando los 6.657,7 millones de euros. La rentabilidad inicial neta (NIY) descendió ligeramente hasta el 6,56%, marcando un punto de inflexión tras siete años de tendencia distinta, lo que refuerza la percepción de estabilidad y recuperación en las valoraciones.

La creación de valor para el accionista también se traduce en una mejora del dividendo, que se propondrá en 1,36 euros por acción, un 9% más, con un payout del 75% sobre el beneficio recurrente. Asimismo, la compañía ejecutó recompras de acciones por 30 millones de euros en 2025 y lanzará un nuevo programa por 10 millones adicionales.

De cara a 2026, Carmila prevé un crecimiento adicional del 2% en el beneficio recurrente por acción, hasta los 1,84 euros, apoyado en un incremento del NRI en torno a 100 puntos básicos por encima de la indexación y en la aceleración de las actividades innovadoras. La estrategia de comprador neto se mantiene, con un objetivo de adquisiciones de 100 millones de euros anuales.

En palabras de su presidenta y consejera delegada, Marie Cheval, la compañía ha alcanzado “un punto de inflexión” tanto en términos de valoración de cartera como de posicionamiento estratégico. Con más de 600 millones de visitantes anuales en sus 250 centros, Carmila refuerza su papel como actor clave del comercio físico europeo, combinando disciplina financiera, innovación y crecimiento sostenible.